Аренда определение минимальных арендных платежей и финансовой прибыли

Содержание
  1. Арендная плата за недвижимое имущество
  2. Определение арендной платы за недвижимое имущество
  3. Определение размера арендной платы
  4. Изменение арендной платы
  5. Внесение арендной платы
  6. Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения
  7. Операционная или неоперационная аренда: как определить
  8. Чем различаются виды аренды
  9. Как определить, является ли аренда операционной
  10. Как определить, является ли аренда неоперационной
  11. Мсфо (ias) 17: аренда
  12. Международный стандарт финансовой отчетности IAS 17 Аренда общие сведения
  13. Предметное применение стандарта МСФО 17
  14. Отражение аренды в отчетности
  15. Выводы и заключение
  16. Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
  17. Какие новые понятия вводит стандарт
  18. Что меняется для арендатора
  19. Пример учёта краткосрочной аренды
  20. Что меняется для арендодателя
  21. Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018
  22. Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 в переходный период: проводки
  23. Как отражать аренду по ФСБУ 25/2018 в обычном и упрощённом учёте

Арендная плата за недвижимое имущество

Аренда определение минимальных арендных платежей и финансовой прибыли

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

  1. вид (форму) арендной платы;
  2. размер арендной платы или способ его определения;
  3. условие об изменении арендной платы;
  4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

  • твердая сумма платежей;
  • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
  • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречная передача арендатором имущества в аренду;
  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше,  размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

– индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

Источник: https://zemarenda.ru/arendnaya-plata-za-nedvizhimoe-imushhestvo/

Операционная или неоперационная аренда: как определить

Аренда определение минимальных арендных платежей и финансовой прибыли

Арендные отношения в стандарте “Аренда” подразделяются на два вида. От того, в какую аренду передано имущество, будет зависеть порядок учета. На что нужно ориентироваться при квалификации вида аренды, читайте в нашем обзоре.

Чем различаются виды аренды

Операционная и неоперационная аренда — это экономические понятия. Они используются и вне стандарта “Аренда”.

Неоперационная (финансовая) аренда предполагает отношения, при которых арендатор находится практически в таком же положении, как если бы он приобрел имущество. Операционная аренда означает, что имущество предоставляется арендатору временно.

В стандарте отличительные признаки операционной и неоперационной аренды сформулированы аналогичным образом. Поэтому при неоперационной аренде пользователь отражает имущество так же, как при приобретении, а при операционной аренде он учитывает временные права пользования.

Напомним, что экономическая оценка стала неотъемлемой частью ведения учета. Без нее учреждению не обойтись.

Отношения по договорам безвозмездного пользования классифицируются подобно договорам аренды с учетом особенностей, характерных для этого вида договоров.

Лизинг упомянут в стандарте, как пример неоперационной аренды. Однако на практике он также бывает двух видов: операционный и финансовый. Полагаем, что лизинг следует классифицировать по общим для аренды правилам.

Как определить, является ли аренда операционной

Рекомендуем оценивать вид аренды по признакам неоперационной аренды. Если таких признаков не обнаружится, отношения следует считать операционной арендой. Это объясняется следующим.

В стандарте приведено всего два признака операционной аренды:

  • срок пользования имуществом по договору меньше оставшегося срока его работоспособности и несопоставим с ним;
  • сумма арендных платежей ниже справедливой стоимости имущества и несопоставима с ней.

Оценивать эти признаки нужно и для того, чтобы понять, относится ли аренда к неоперационной.

Кроме того, признаки неоперационной аренды имеют приоритет. При наличии любого признака неоперационной аренды отношения признаются именно этим видом аренды, даже если другие признаки соответствуют операционной аренде.

Как определить, является ли аренда неоперационной

Отношения относятся к неоперационной аренде, если обнаружен хотя бы один из следующих признаков.

1. Срок пользования по договору сопоставим с оставшимся сроком использования имущества

Минфин разъяснил, что в этом случае нормативный срок амортизации имущества не применяется. Оставшийся срок использования нужно определять исходя из периода пригодности объекта к эксплуатации.

Если после возврата пользователем период работоспособности имущества продолжится, отношения признаются операционной арендой.

В стандарте закреплено, что срок работоспособности указывается при передаче имущества. Однако закон не обязывает передающую сторону сообщать данные о сроке. Рекомендуем пользователям при заключении договора согласовать их предоставление, а если не получится — определить срок работоспособности самостоятельно.

Земля и другие непроизведенные активы, как правило, не имеют срока работоспособности. Поэтому передача такого имущества всегда относится к операционной аренде. Минфин это подтвердил: аренда земли признается операционной независимо от того, на какой срок она сдается в аренду: на 11 месяцев или на 49 лет.

Иногда договоры заключаются на неопределенный срок. В таком случае по закону каждая из сторон вправе в любое время отказаться от аренды или безвозмездного пользования.

Минфин разъяснил: если бессрочные отношения предполагают возврат пользователем работоспособного имущества, их нужно относить к операционной аренде.

Отношения нужно классифицировать так и при продлении срочного договора на неопределенный срок.

Однако согласно инструкциям для казенных, бюджетных, автономных учреждений и другим разъяснениям Минфина бессрочные отношения могут признаваться неоперационной арендой. Поэтому вид аренды по таким договорам рекомендуем определять в соответствии с экономическим содержанием отношений, а не только их правовой формой.

Если отношения сложились так, что возврат пользователем имущества практически полностью исключен, аренду следует признавать неоперационной. Подтверждением тому могут служить особенности сделки, вынуждающие стороны продолжать отношения в течение всего срока работоспособности имущества.

Такие особенности являются отдельными признаками неоперационной аренды.

2. Сумма арендных платежей за весь срок договора сопоставима со справедливой стоимостью имущества на дату начала арендных отношений

При подсчете суммы учитывайте, что согласно стандарту “арендный платеж” и “арендная плата” — это разные термины.

Арендная плата состоит из платы за пользование имуществом. В ее состав может входить и плата за содержание имущества, но только если она не изменяется при исполнении договора и неотделима от платы за пользование. Условные арендные платежи не входят в состав арендной платы, в том числе потому, что их нельзя рассчитать на дату классификации вида аренды.

Арендный платеж включает арендную плату и выкупные платежи.

К выкупным платежам относят плату в счет приобретения имущества. В договоре они могут быть предусмотрены в течение срока пользования имуществом или по окончании такого срока.

Однако есть условие: выкупные платежи учитываются в сумме арендных платежей только в том случае, если их размер предопределяет выкуп имущества по истечении срока пользования.

Выкуп имущества предопределен, если выкупная цена объекта окажется существенно ниже его рыночной стоимости на дату продажи. Рыночная стоимость определяется с учетом износа, который накопится к тому моменту.

Выкупная цена, равная рыночной стоимости имущества на дату продажи, не учитывается в сумме арендных платежей. Такой размер выкупной цены не дает покупателю преимуществ от арендных отношений.

Считается, что выкуп в этом случае экономически не связан с арендой, поэтому учитывать его в течение срока арендных отношений не нужно.

Данное условие о выкупе признается несущественным для аренды и не используется при классификации.

Если арендный платеж состоит только из арендной платы, отношения признаются операционной арендой. Это может произойти как при отсутствии выкупных платежей в договоре, так и при наличии их в размере, не предопределяющем выкуп.

Условие об отсутствии выкупной цены в арендных платежах является исключительным. Это единственный признак операционной аренды, который важнее признаков неоперационной аренды. При его наличии аренда не признается операционной лишь в случае, если выкупные платежи, не предопределяющие выкуп, вносятся в рассрочку.

Рассрочка по уплате выкупной цены свидетельствует о длящихся отношениях по приобретению имущества. С ней отношения признаются неоперационной арендой независимо от размера выкупных платежей.

При применении данного признака сопоставимости рекомендуем также учитывать две особенности, которые не упоминаются в стандарте.

Во-первых, со справедливой стоимостью имущества более сопоставима дисконтированная стоимость арендных платежей. Полная сумма арендных платежей, как правило, будет ее превышать.

Дисконтирование проводится в том случае, если в арендный платеж заложены процентные доходы арендодателя. Закладывает он их потому, что деньги за имущество получит не сразу, а частями в течение срока договора. С течением времени ценность денег будет уменьшаться.

Процентные доходы позволяют арендодателю это компенсировать. Таким образом, он будет стремиться получить стоимость имущества и сверх этого процентные доходы.

Именно такой сопоставимостью дисконтированной стоимости арендных платежей и справедливой стоимости имущества обусловлен выбор стоимости при учете объекта неоперационной аренды.

Во-вторых, при безвозмездном пользовании без выкупных платежей признак сопоставимости не применяется.

При безвозмездном пользовании справедливую стоимость имущества можно сопоставить только со справедливой стоимостью арендных платежей. Однако последнюю можно оценить только в отношении арендной платы. Если условия о выкупе в договоре нет, выкупные платежи по справедливой стоимости не оцениваются.

Такая оценка будет недостоверной, поскольку условия выкупа будут различаться в зависимости от покупателя. Без выкупа передающая сторона не стремится получить от пользователя стоимость имущества. Поэтому сумма арендной платы и стоимость имущества несопоставимы. Этим обусловлено признание аренды без выкупных платежей операционной.

Поскольку данное правило предусмотрено только для аренды, отношения при безвозмездном пользовании нужно оценивать по другим признакам.

3. Предусмотрен переход к арендатору права собственности на имущество при условии внесения выкупной цены

Данный признак учитывается при определении вида аренды, только если выкупная цена имущества существенно ниже его рыночной стоимости на дату продажи, что предопределяет такой выкуп.

Обычно с его помощью можно подтвердить наличие одного из первых двух признаков, если, например, невозможно однозначно оценить, сопоставимы ли сроки и суммы. Другие случаи, когда имущество продается существенно ниже его рыночной стоимости, возникают редко.

Они могут свидетельствовать о завышении арендной платы за счет части суммы выкупных платежей.

К договорам безвозмездного пользования данный признак не применяется, так как в нем описаны только арендные отношения.

4. Убыток или прибыль от изменения справедливой стоимости имущества в течение срока договора относится на пользователя

На пользователя имущества они могут относиться в том числе через увеличение размера арендных платежей по одностороннему решению передающей стороны.

Признак свидетельствует о том, что на пользователя перекладываются все риски владения имуществом. Он оказывается практически в позиции собственника.

5. В сделке есть особенности, вынуждающие стороны продлевать отношения на весь срок работоспособности имущества или до его выкупа

В стандарте выделяются три такие особенности. Две из них связаны с характером имущества, передаваемого в пользование. Стороны, скорее всего, предпочтут продлевать отношения, если имущество:

  • носит специализированный характер, позволяющий только пользователю использовать его без существенных изменений (реконструкции, модификации);
  • не может быть заменено другим имуществом без дополнительных финансовых расходов.

Третья особенность заключается в том, что арендатор имеет приоритетное право на продление договора аренды на новый срок при сохранении прежнего уровня арендных платежей, в том числе ниже рыночного. К безвозмездному пользованию этот признак не применяется.

Полагаем, что при классификации приоритетное право на продление договора аренды имеет значение в том случае, когда у арендатора более выгодные условия аренды по сравнению с рыночными.

Это объясняется тем, что преимущество при продлении договора всегда предоставляется арендатору согласно закону, поэтому само по себе оно не указывает на характер арендных отношений.

Более выгодные условия аренды повышают вероятность того, что арендатор предпочтет продлевать отношения до конца срока работоспособности имущества или до его выкупа.

Задать вопрос можно тут

Написать или позвонить можно WhatsApp +79287768843

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Подписывайтесь на нас:

ДзенTeletypeТелеграммHashtap

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Возникают ли в налоговом и бухгалтерском учете курсовые разницы по авансам, полученным в иностранной валюте?

Как организации отразить в бухгалтерском учете расходы на приобретение и посадку зеленых насаждений?

Как учесть в бухгалтерском учете разукомплектацию основных средств?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5aa8f256a815f1bac2fc4e13/operacionnaia-ili-neoperacionnaia-arenda-kak-opredelit-5dc932e924f3107fe3143c38

Мсфо (ias) 17: аренда

Аренда определение минимальных арендных платежей и финансовой прибыли

Огромная часть современного бизнеса, так или иначе, связанна с арендой. Только крупнейшие компании могут позволить себе собственность, поэтому рынок аренды является одним из самых обширных и постоянно растущих по всему миру.

Для многих компаний аренда – это не вынужденная необходимость, а наоборот, часть бизнес-стратегии. Действительно, иногда даже для больших транснациональных корпораций в силу достаточно широкого круга причин аренда предпочтительнее, нежели владение собственностью.

Именно поэтому советом по МСФО был разработан и внедрен специальный стандарт, который регулирует учетную политику компаний относительно вопросов аренды.

Чем помогает компаниям различного размера стандарт МСФО 17, и какие требования он предъявляет к участникам международной финансовой отчетности – поговорим в настоящей статье.

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 17 Аренда общие сведения

Стандарт описывает положения и определяет порядок корректной учетной политики компании в области договоров аренды с обеих сторон – арендатора и арендодателя. Вместе с этим, стандарт регулирует состав информации об арендной составляющей бизнеса, которая должна быть достоверно отражена в финансовой отчетности для широкого круга пользователей.

Рассматриваемый стандарт применяется всеми без исключения компаниями в отношении любых договоров аренды, кроме выходящих за его рамки:

  • Не применяется по договорам аренды природных ископаемых и невозобновляемых ресурсов;
  • К договорам аренды лицензионных соглашений по объектам авторского творчества;
  • К договорам аренды и финансовой аренды любых биологических активов;
  • К договорам операционной аренды и к инвестиционному имуществу.

Стандарт определяет и регулирует все основные термины и вопросы, возникающие в процессе взаимодействия арендаторов и арендодателей и последующего отражения таких операций в финансовом учете фирмы.

Согласно МСФО 17 Арендой признается любая временная передача в пользование для полезной эксплуатации, направленной на решение бизнес-задач актива по утвержденному договору в обмен на определенные регламентированные платежи.

Параллельно с обычной арендой стандарт IAS 17 регулирует понятие финансовой аренды, которое предусматривает переход от арендодателя к арендатору всех рисков и выгод от актива на время аренды.

При этом дополнительно может передаваться право собственности по истечению срока финансовой аренды после уплаты так называемого выкупного платежа.

То есть при передаче рисков и выгод осуществляется сделка по финансовой аренде, исключая передачу рисков и выгод – операционная аренда.

Предметное применение стандарта МСФО 17

Основой любых отношений в этом вопросе между сторонами арендных отношений является согласованный договор аренды, по которому стороны пришли к соглашению относительно положений сделки об аренде актива.

В финансовом учете компании аренда признается с той даты, когда арендатор фактически получил возможность использовать арендованный актив (факт передачи по договору аренды).

От этой даты в финансовом учете начинается отражение всех возникающих в процессе аренды событий: доходов, расходов, обязательств и прочего.

В этот момент в учете компании признаются первоначальные прямые расходы, связанные с договором аренды, которые были осуществлены на этапе подготовки к сделке.

Например, выдержки из отчета о финансовом положении при отражении операционной аренды могут выглядеть следующим образом:

Рисунок 1. Отчет о финансовом положении (фрагмент) в программном продукте «WA: Финансист»: депозит по операционной аренде включен в статью «Прочие внеоборотные активы» .

Согласно стандарту по договору между сторонами оформляется обязательство в виде срока аренды, который не подлежит досрочному прекращению.

Этот срок, а также дополнительные условия «каникул», переноса платежей и продления договора на актив, фактически являются преимущественным правом арендатора на дальнейшее использование актива с индексацией арендной платы или без нее, в соответствии с договором аренды.

Согласно договору аренды стороны приходят к соглашению относительно размера и периодичности минимальных арендных платежей, которые надлежит совершить арендатору и которые может истребовать арендодатель в соответствии с условиями договора.

Сложные договора аренды дорогостоящих активов согласно стандарту IAS 17 могут включать в себя третьи стороны участников сделки, которые со стороны арендодателя обязаны обеспечить выполнение условий по передаче актива и соблюдению условий договора, а со стороны арендатора – гарантировать способность арендатора выполнить свои обязательства по договорам аренды. Но минимальные арендные платежи могут быть только одним из обязательств арендатора перед арендодателем.

Стандарт МСФО 17 предусматривает наличие в договорах аренды зависимой переменной части арендной платы, которая может быть связана с эффективностью использования актива арендатором.

Фактически арендодатель сохраняет за собой еще и процент от прибыли, которую арендатор получает с актива.

Чаще всего такие сделки заключаются с установленным диапазоном: до определенной прибыли с актива действует правило минимальных арендных платежей, а после – подключается условная арендная плата.

Помимо прочего, в договорах аренды может присутствовать положение, обязывающее стороны произвести пересчет финансовой части аренды, как в большую, так и в меньшую сторону, когда произошло существенное изменение в затратах арендодателя, направленных непосредственно на приобретение или ввод в эксплуатацию имущества, которое сдается в аренду. Конечно, в реальности рыночных арендных отношений этого практически не происходит и зачастую является рычагом перераспределения финансовых средств для компаний, подконтрольных одним структурам.

В случае рассмотрения финансовой аренды между сторонами закрепляется также право арендатора совершить выкуп рассматриваемого актива по определенной закрепленной цене, которая по практике является несколько ниже справедливой рыночной стоимости имущества, но обязывает арендатора до реализации права выкупа совершить определенное количество минимальных платежей.

Например, если для большинства кредитных продуктов не существует моратория на досрочное погашение кредита, то самый простой пример финансовой аренды – лизинг, как правило, имеет определенный срок, который актив обязательно находится в аренде и за него поступают указанные в договоре платежи. Только после истечения такого срока у арендатора возникает преимущественное право (но не обязанность) совершить выкуп такого имущества.

Рисунок 2. Вариант раскрытия по финансовой аренде в отчете о совокупных доходах в программном продукте «WA: Финансист».

При кажущейся простоте классификации типа аренды для отражения в учете, финансовая аренда должна обладать некоторыми специальными характеристиками, чтобы считаться таковой:

  • По истечении срока аренды к арендатору переходит право собственности на актив;
  • Договором закреплена такая цена продажи актива арендатору, что даже при отсутствии на дату действия договора у него возможности совершить выкуп, он мог бы экономически обоснованно воспользоваться этим правом;
  • Суммарное количество согласованных арендных платежей близка или равна справедливой стоимости актива;
  • Срок аренды совпадает с фактическим сроком эксплуатации актива;
  • Актив обладает такими специфическими характеристиками, что использовать его может только один арендатор;
  • Следующий период аренды может быть продлен только данным арендатором и по цене существенно ниже рынка.

При рассмотрении актива как источника экономической продуктивности компании арендаторы для исключения риска возникновения убытка обязаны провести оценку срока экономической службы актива до заключения договора аренды.

Такая оценка позволяет компании составить финансовый прогноз и получить оценку целесообразности принятия определенного актива в аренду.

Актив оценивается согласно его возможностям по производству единиц продукции или услуг, которые он фактически может осуществить для фирмы за период экономической службы.

Отношение к сроку службы для разных активов должно быть разным, поскольку условия эксплуатации и факторы, влияющие на возникновение дополнительных расходов, для каждого вида активов будут разными.

Но при планировании аренды актива компания обязана в интересах своей экономической продуктивности проанализировать срок планируемого полезного использования актива, на протяжении которого, исходя из качественных характеристик актива, компания сможет извлекать из его использования экономические выгоды.

Важнейшим критерием работы с активом со стороны арендодателя будет являться та стоимость актива, которой он по-прежнему будет справедливо обладать по истечении срока полезного использования.

Как правило, договорами аренды активов прописываются обязательства стороны арендатора перед арендодателем и гарантии третьих лиц со стороны арендатора о сохранении актива в определенном агрегатном состоянии, которое по собственной оценке сторон будет являться достаточным для обладания гарантированной остаточной стоимостью.

Отражение аренды в отчетности

Отражение арендаторами:

  • Арендаторы обязаны отражать финансовую аренду в своей отчетности в качестве активов в сумме эквивалентной справедливой стоимости актива на дату начала аренды или суммарного планируемого количества платежей по данному активу. Арендные платежи должны быть сегментированы между затратами на финансирование и уменьшением арендного обязательства. При возникновении условной суммы арендной платы она начисляется как расход в периоде возникновения. Учетная политика по амортизации арендуемых активов не отличается от политики в отношении активов в собственности и определяется компанией на систематической основе. Арендаторы должны обеспечить раскрытие информации относительно чистой балансовой стоимости актива на конечную дату отчетного периода, сделать сравнительную сверку предстоящих арендных платежей и изложить их приведенную стоимость. Если компания предполагает субаренду актива, она обязана раскрыть также информацию о будущих минимальных субарендных платежах в течение отчетного периода. В качестве дополнения к отчетности арендатор должен предоставить общие сведения по порядку определения условной арендной платы, наличию возможностей пересмотра цены аренды или ограничениях, которые установлены настоящим договором аренды.Например, финансовый расход по финансовой аренде должен отражаться в составе финансовых расходов в отчете о прибылях и убытках и прочем совокупном доходе:Рисунок 3. Фрагмент отчета о прочем совокупном доходе в программе «WA: Финансист»: финансовые расходы.
  • Арендаторы обязаны признавать все платежи по операционной аренде в качестве расходов на протяжении всего срока аренды. Согласно IAS 17 Арендаторы также должны раскрыть в своей финансовой отчетности состав и размер будущих арендных платежей, обязательства, которые компания приняла на себя по договору операционной аренды, а также суммы ожидаемых платежей от субаренды этого же актива, если такое предусмотрено управленческой политикой компании. Если согласно договору операционной аренды на арендатора наложены какие-либо ограничения, тогда финансовая отчетность должна быть дополнена этими сведениями в полной мере.

Отражение арендодателями:

  • Активы арендодателя, переданные в пользование по договорам финансовой аренды, необходимо отражать в финансовой отчетности арендодателя в виде дебиторской задолженности в сумме, которая равна чистым инвестициям в аренду. Поскольку право финансовой аренды фактически забирает у арендодателя все риски и выгоды от владения активом, то выплачиваемая арендная плата признается в учете как сумма возврата цены (стоимости) актива и финансового дохода. Финансовый доход – это выгода, которая представляет собой, по сути, компенсацию за инвестиции арендодателя и его услуги. Первоначальные расходы арендодателя при финансовой аренде признаются пропорционально и уменьшают общую сумму дохода, который признан в отчетном периоде срока аренды. Фактический доход от актива сданного в аренду равномерно распределяется на протяжении всего срока финансовой аренды за исключением затрат на обслуживание актива, если они не делегированы договором финансовой аренды арендатору. Негарантированная остаточная стоимость актива должна регулярно анализироваться финансовым блоком для определения справедливого положения указанного актива. Согласно IAS 17 предприятие должно раскрывать в отчетности, данные о фактическом размере валовых инвестиций в аренду и приведенную стоимость суммы арендных платежей по договору.
  • Арендодатели должны раскрывать в своей финансовой отчетности те активы, которые передаются в качестве предмета договоров операционной аренды. Доходы, которые фирма получает от операционной аренды, признаются в качестве доходов распределенных на весь срок аренды. Расходами по активу, сданному в операционную аренду, будут признаваться любые затраты связанные с активом, включая затраты на амортизацию. Первоначальные затраты на ввод объекта аренды в эксплуатацию или осуществление сделки по передаче объекта в пользование арендатору увеличивают балансовую стоимость актива, и признаются в качестве расходов согласно общим принципам. Компании-арендодатели раскрывают в своей финансовой отчетности прогнозные значения будущих обоснованных договором платежей по операционной аренде.Рисунок 4. Фрагмент отчета о прочем совокупном доходе в программе «WA: Финансист» (фрагмент).

Выводы и заключение

Сегодня аренда является действительно большой темой в бизнесе, которая заинтересовала миллионы компаний по всему миру.

Одним аренда предоставляет возможности для масштабирования своего бизнеса и ускоренного роста за счет инвестирования в развитие взамен приобретению собственности, тем самым увеличивая их экономический потенциал как бизнес субъекта.

Другим аренда предоставляет возможности для наиболее рационального использования доступных финансовых ресурсов или формирования устойчивой системы получения прибыли от имеющихся в наличии активов.

записи прошедших вебинаров по теме «Управленческий учет / МСФО»

Исходя из вышесказанного, становится очевидным, что положения арендных взаимоотношений на самом деле являются очень сложным разделом управленческой части предприятия.

Чрезвычайная важность и большой коэффициент влияния аренды на бизнес в целом обязывает предприятия на МСФО соблюдать указанный стандарт относительно всех договоров аренды, которые они на себя приняли.

При этом необходимо максимально достоверно и полно отражать в отчетности данные по аренде, поскольку этот класс информации может существенно повлиять на принятие заинтересованными лицами управленческих решений.

Источник: https://www.1CashFlow.ru/msfo-ias-17-arenda

Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018

Аренда определение минимальных арендных платежей и финансовой прибыли

ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности, или МСФО  (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.

Исключение сделано для трёх объектов договора:

  • участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
  • результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
  • объекты концессионного соглашения.

Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».

Какие новые понятия вводит стандарт

ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием. Действующий стандарт такие договоры не регулирует, а новый будет.

Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.

ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
  • предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
  • арендатор имеет право сам определять, как использовать объект учёта в рамках его технических характеристик.

Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ № ИС-учёт-15).

Что меняется для арендатора

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя ее на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом, на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

Поскольку Минфин не указал, куда относить право пользования активом, определите это самостоятельно. Выберите счёт, исходя из специфики предмета аренды: 01 «Основные средства», 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.

Право пользования активом оценивается исходя из всех фактических затрат. Кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощенные методы учета, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом еще одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.

Если аренда длительная, аренды размер платежей и процентные ставки могут меняться, а значит, придётся корректировать сумму активов и обязательств.

Арендатор может отказаться от бухгалтерского учёта аренды по ФСБУ 25/2018 и следовать старому стандарту в трёх случаях (п. 11 Приказа Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
  • рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тысяч рублей;
  • организация имеет право применять упрощённые способы ведения бухгалтерского учёта (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

В этих ситуациях арендаторы не отражают в учёте право пользования активом и обязательства по аренде. Для них сохраняется система простых периодических арендных платежей, а не порядок, вводимый ФСБУ 25/2018.

Пример учёта краткосрочной аренды

ООО «Веселое детство» берет у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев ежегодно. Право собственности остается у арендодателя, поэтому объекты на баланс арендатора не передаются. 

Арендатор — ООО «Веселое детство» — принимает объект по актам приемки-передачи на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

В сроки, установленные договором, компания начисляет арендную плату проводкой дебет 25, 26 кредит 76.

Авансовые платежи отражаются в учете как расходы будущих периодов — дебет 97 кредит 76, а потом в соответствующие периоды списываются в издержки производства дебет 25, 26 кредит 97.

Арендодатель — АО «Аэромир» — перечисляет первоначальную стоимость объекта на субсчет счета 01 «Основные средства в аренде». Сумму амортизации компания относит на операционные расходы — дебет 91 кредит 02.

Причитающуюся арендную плату отражает как задолженность арендатора — дебет 76 кредит 91.

Регулярные платежи оформляются проводкой дебет 51 кредит 76, авансовые платежи учитываются как доходы будущих периодов — дебет 51 кредит 98, а затем по наступлению соответствующего периода списываются в прибыль текущего периода — дебет 98, кредит 99.

Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, то никакие послабления нет действуют. Аренда всегда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.

Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Аудитор может расценить его как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придется делать ретроспективный пересчет за весь срок аренды.

Что меняется для арендодателя

ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки. 

К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:  

  1. В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
  2. Срок аренды сопоставим с периодом, когда объект будет годен к использованию.
  3. На дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
  4. Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
  5. Иные случаи, когда арендатор берет на себя выгоды и риски, связанные с правом собственности.

Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. А для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.

При упрощенном бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды. Это тоже обозначено в ФСБУ 25/2018.

Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018

Организации обязаны переходить на учёт по ФСБУ начиная с отчётности за 2022 год. Те, кто ведут упрощённый учёт, могут применять стандарт только к договорам, заключенным после 1 января 2022 года.

Те, кто вел учёт аренды по международным стандартам финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда» (п. 7.

1 ПБУ 1/2008 «Учётная политика организации»), сохраняют прежний порядок и могут не применять переходные процедуры.

Чтобы перейти на бухучёт аренды по ФСБУ 25/2018, организация должна принять решение по каждому договору в отдельности. Арендатор определяет, в отношении каких договоров он вправе применять упрощённый порядок учёта. Арендодатель выделяет договоры, которые относятся к финансовой аренде.

Как мы уже сказали, стандарт исходит из экономического содержания договора. А значит, учесть придётся все договоры, которые отражают арендные отношения, даже если в них нет слов «аренда» или «лизинг» (Рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018»).

Переходя на ФСБУ 25/2018, нужно будет сделать ретроспективный пересчёт данных по договорам, которые истекают после 31 декабря 2022 года. Если же договор кончается в отт год, когда компания вводит ФСБУ 25/2018, требования нового стандарта  к нему можно не применять (п. 51 ФСБУ 25/02018). 

Организация вправе облегчить себе переходный период, если на 31 декабря признает право пользования активом и обязательство по аренде, как это и обозначено в ФСБУ 25/2018.

Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 в переходный период: проводки

ООО «Эмма» в 2018 году взяла в аренду у объединения «Промторг» грузовой подъемник для склада. Договор заключен сроком на 7 лет и заканчивается в 2025 году.

На 31 декабря 2021 года компания «Эмма» сможет отразить в учёте право пользования активом, взяв за оценку справедливую стоимость погрузчика. Обязательство по аренде рассчитает по стоимости оставшихся дисконтированных платежей.

Возникшая разница будет отнесена на счёт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Как отражать аренду по ФСБУ 25/2018 в обычном и упрощённом учёте

Кто ведёт учёт

Обычный бухучёт

Упрощённый бухучёт

АрендаторВ учёте отражает право пользования активом и обязательства по арендеВ учёте отражает периодические арендные платежи
В учёте отражает право пользования активом и обязательства по арендеНе дисконтирует будущие платежи, не пересматривает отчётность за прошлые годы
Делает ретроспективный пересчёт данных учёта по договорам, срок действия которых истекает после 31 декабря 2022 года
АрендодательДелит аренду на финансовую и операционнуюЛюбую аренду отражает как операционную и ведет учёт периодических поступлений
При финансовой аренде в активе отражает инвестиции в аренду, доход отражает как процент от инвестиций
При операционной аренде ведет учёт периодических поступлений

Начать применять ФСБУ можно и до 2022 года. Главное — зафиксировать решение в учетной политике.  Это целесообразно для компаний, которые подлежат обязательному аудиту (Федеральный закон  от 30.12.2008 № 307-ФЗ). Если сразу вести учёт по новому стандарту, заключенные в 2021 году договоры не надо будет пересматривать, а отчётность корректировать.

Применение ФСБУ 25/2018 «Аренда» требует внимательного прочтения нормативных актов. Если вы хотите более детально разобраться в различиях старого и нового порядка учёта аренды, обратитесь к другим документам:

  • Международному стандарту финансовой отчетности, или МСФО (IFRS) 16 «Аренда», на основе которого создавался ФСБУ 25/2018;
  • Рекомендации Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018». Ее составил один из разработчиков стандарта.

Автор — Ольга Букина, преподаватель Контур.Школы, аудитор

Источник: https://kontur.ru/articles/5657

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: